อสังหาฯตอนนี้ วิกฤตของคนขาย หรือโอกาสของคนซื้อ? [Think of Living x Cushman and Wakefield]

ในช่วงเศรษฐกิจแบบนี้หลายคนคงกำลังสงสัยว่า ‘ซื้อบ้านตอนนี้ดีไหม?’ หรือ ‘ตลาดอสังหาฯยังน่าลงทุนอยู่ไหม?’ ครั้งนี้เราได้พูดคุยกับแขกรับเชิญสุดพิเศษ คุณสุรเชษฐ กองชีพ (คุณจ็อก) Head of Research & Consulting จาก Cushman & Wakefield Thailand มาพูดคุยกับ Think of Living ในรายการคุยเรื่องบ้านค่ะ

อย่างที่เราทราบกันดีว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยตอนนี้มีความท้าทายหลายด้าน ทั้งหนี้ครัวเรือนในระดับสูง ส่งผลกับการพิจารณาสินเชื่อของธนาคาร มีการปฏิเสธสินเชื่อสูงถึง 45% และสูงสุดแตะ 90% ของวงเงินกู้ 3 – 5 ล้านบาท* ความผันผวนของนโยบายเศรษฐกิจประเทศสหรัฐอเมริกา และยังมีความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์เพิ่มเข้ามาเป็นปัจจัยให้เศรษฐกิจชะลอตัว คนส่วนใหญ่ตัดสินใจชะลอการซื้อทรัพย์สินชิ้นใหญ่อย่าง ‘บ้าน’ ออกไปก่อน

แต่สำหรับคนที่ ‘อยากซื้อบ้านช่วงนี้’ และ ‘มีเงินก้อนอยากลงทุนอสังหาฯ’ ตอนนี้เป็นวิกฤต หรือเป็นโอกาสกันแน่ ? เลื่อนลงไปหาคำตอบพร้อมกันด้านล่างได้เลยค่ะ

*ที่มา : สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร (Housing Business Association)

โดยจะแบ่งออกเป็น 3 Part

• สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ‘วิกฤตที่มีโอกาสแฝงอยู่’
• การเพิ่มขึ้นของ ‘Generation Rent’ และการลงทุนปล่อยเช่า
• การซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ

คลิปรายการ ‘คุยเรื่องบ้าน’ รอติดตามได้เร็วๆ นี้นะคะ

สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ‘วิกฤตที่มีโอกาสแฝงอยู่’

ในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว คนไทยมีบ้านได้ยากขึ้น ซึ่งผู้พัฒนาโครงการ (Developer) หลายเจ้าต่างก็พยายามระบายสินค้าในมือ ปล่อยโปรโมชัน ลดราคาเพื่อเปลี่ยนสินค้าเป็นเงินสด และชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งเห็นได้ชัดเจนว่าปีนี้มีจำนวนการโอนที่อยู่อาศัยลดลง และโครงการเปิดใหม่ในทำเลกรุงเทพฯ และปริมณฑลก็ลดลงกว่า 30% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า* นอกจากนั้นในไตรมาส 2 ที่ผ่านมามีจำนวนคอนโดมิเนียม (ยูนิต) เปิดใหม่น้อยที่สุดในรอบ 16 ปี ซึ่งถือว่าเป็นจำนวนที่น้อยกว่าช่วงเกิดการแพร่ระบาดของ Covid-19 ด้วยค่ะ

*ที่มา :  รวมโครงการเปิดใหม่! กรุงเทพฯ และปริมณฑล

• แบบนี้ถือว่าเป็นวิกฤตหรือโอกาส ?

คุณจ็อก สุรเชษฐกล่าวว่า หากดูจาก Demand & Supply ก็บอกได้ว่าเป็นวิกฤต แต่ไม่สามารถบอกได้ว่าหนักที่สุดหรือไม่ อาจจะหนักกว่านี้หากหลายเหตุการณ์เกิดความรุนแรงมากขึ้น แต่ตอนนี้เป็นโอกาสสำหรับคนที่มีความพร้อมทางด้านการเงิน และมั่นใจว่าสามารถขอสินเชื่อจากธนาคารผ่าน เพราะช่วงนี้การเข้าไปคุยกับผู้พัฒนาโครงการอาจจะได้ส่วนลด หรือข้อเสนอเพิ่มเติมจากราคาที่ประกาศออกมา ให้ผู้ซื้อสามารถต่อรองได้ แต่ก็ไม่ใช่ทุกโครงการ

• บ้านมีโอกาสที่ราคาจะลดลงมากกว่านี้ไหม ?

หากต้องการซื้อจริงๆ มีความพร้อมแต่ยังลังเลให้ “ซื้อเลยดีกว่า” เพราะราคาคงไม่ลดลงไปกว่านี้มากนัก เนื่องจากมีต้นทุนในการพัฒนาโครงการเป็นตัวค้ำอยู่ การขายที่ต่ำกว่าทุนหรือขาดทุนนั้นเป็นเรื่อง ‘ยาก’ ที่ผู้ประกอบการจะยอมขายขนาดนั้น

แม้จะมีการลดราคาลึกถึง 50% ในบางโครงการ แต่ก็เป็นเพียงสำหรับยูนิตที่เหลือไม่กี่ยูนิตเท่านั้น และไม่ใช่ทุกโครงการจะลดราคาขนาดนั้น เพราะต้องคำนึงถึงภาพลักษณ์และผู้ซื้อรายเก่า

แนวโน้มราคาและอัตราดอกเบี้ยในอนาคต

ราคาบ้านและคอนโดในกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นแน่นอน ในอนาคตประมาณ 1 – 3 ปีข้างหน้า ซึ่งเป็นไปตามกลไกตลาดและต้นทุนที่สูงขึ้นของการก่อสร้าง บางโครงการอาจเปิดขายในราคาใกล้เคียงเดิม แต่ลดสเปคภายในหรือของที่ให้ในห้องลงแทน ดังนั้นผู้ซื้อต้อง ‘ทำการบ้านเพิ่มเติม’ ในการเปรียบเทียบ

ดังนั้นใครที่กำลังตัดสินใจจะซื้อและมีความพร้อมอยู่แล้วตอนนี้ก็เป็นโอกาสที่ดีในการซื้อ แต่แนะนำให้หาโครงการข้างเคียงเปรียบเทียบกันในหลายมิติ เช่น ทำเลการเดินทาง จำนวนยูนิต พื้นที่ส่วนกลาง ค่าส่วนกลาง ราคาบ้าน พื้นที่ใช้สอยและสเปควัสดุภายในบ้านค่ะ

• ช่วงนี้ดอกเบี้ยขาลง ควรรอดอกเบี้ยลงแล้วค่อยซื้อบ้านดีไหม ?

คุณจ็อก สุรเชษฐกล่าวว่า “ไม่ควรรอดอกเบี้ยลดลง” เพราะการลดลงเพียง 0.25% – 0.5% หรือ 25 – 50 สตางค์ จะมีผลต่อการผ่อนชำระน้อย และอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันในช่วง 1 – 3 ปีแรกของการกู้ซื้อบ้านก็ต่ำอยู่แล้วที่ประมาณไม่เกิน 4%

เราขอยกตัวอย่างให้ชมกันค่ะ บ้านราคา 3.5 ล้านบาท ขอสินเชื่อธนาคาร 30 ปี

กรณีที่ 1 : ได้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ 2.7% (ภาพซ้าย)
งวดผ่อนต่อเดือนอยู่ที่ 14,195.92 บาท
ผ่อนไป 3 ปี หรือ 36 เดือน (กด Amortization) เงินต้นจะคงเหลือที่ 3,263,254.20 บาท
หรือจ่ายเงินต้นไปทั้งหมด 236,745 บาท

กรณีที่ 2 ดอกเบี้ยลดลง 50 สตางค์ : ได้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกที่ 2.2% (ภาพขวา)
งวดผ่อนต่อเดือนอยู่ที่ 13,289.53 บาท
ผ่อนไป 3 ปี หรือ 36 เดือน (กด Amortization) เงินต้นจะคงเหลือที่ 3,244,471.30 บาท
หรือจ่ายเงินต้นไปทั้งหมด 255,528.70 บาท

หากเกิน 3 ปีแรกไปแล้วสามารถรีไฟแนนซ์ได้ เราจึงขอคำนวณให้ดูเฉพาะ 3 ปีแรกค่ะ ถ้าเรารอดอกเบี้ยลดลง 50 สตางค์ จะมีค่างวดผ่อนที่ลดลง 906.39 บาท หรือลดลง 6.38%
และผ่านไป 3 ปีจะลดเงินต้นได้มากกว่าซื้อตอนนี้ที่ 18,783.70 บาท หรือ 0.54% ของราคาบ้าน แต่อย่าลืมคำนวณความเสี่ยงเรื่องราคาบ้านที่อาจจะเพิ่มขึ้นด้วยนะคะ

คำนวณงวดผ่อนด้วยตนเอง>>คลิกที่นี่

คำแนะนำสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน

หากยังไม่พร้อมจริงๆ ควรประเมินสถานการณ์และให้ ‘รัดเข็มขัดไว้ก่อน’ ผู้ซื้อหลายคนมักมองข้าม ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ไม่ใช่แค่ราคาบ้าน เช่น ค่าโอนกรรมสิทธิ์, ค่ามิเตอร์น้ำไฟ, ค่าตกแต่ง, ค่าเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งอาจทำให้เงินที่เตรียมไว้ไม่พอ และกระทบกับชีวิตประจำวันได้

แนะนำให้ศึกษาและทำความเข้าใจขั้นตอนการขอสินเชื่อธนาคารและสิ่งที่ธนาคารพิจารณาอย่างละเอียด หากอยากให้กู้ผ่านควรมีเงื่อนไขตรงกับคำแนะนำต่อไปนี้ค่ะ

• มีรายรับชัดเจน สม่ำเสมอ(ไม่ผันผวน) ต่อเนื่องนานกว่า 6 เดือน และสามารถตรวจสอบได้
• ควรมีภาระหนี้รวมทั้งหมด (ทั้งบ้าน รถยนต์ บัตรเครดิต และอื่นๆ) ไม่เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน
• มีรายได้ต่อเดือนมากกว่าค่าผ่อนชำระสินเชื่อบ้าน 3 เท่าขึ้นไป

นอกจากขอสินเชื่อแล้ว..เราอยากฝากให้ผู้ซื้อ ‘ทำการบ้านอย่างละเอียด’ ไม่ใช่แค่ดูข้อมูลออนไลน์ แต่ต้องไปดูสถานที่จริง โดยเฉพาะการเดินทางจากบ้านไปที่ทำงานในช่วงวันธรรมดาเพื่อสัมผัสสภาพการจราจร สภาพแวดล้อม และบรรยากาศโครงการจริงก่อนตัดสินใจค่ะ

การเพิ่มขึ้นของ “Generation Rent” และการลงทุนปล่อยเช่า

สำหรับนักลงทุนที่กำลังตัดสินใจในการลงทุนอสังหาฯ ช่วงนี้มีแนวโน้มที่ค่อนข้างชัดเจนว่าคนนิยมการซื้อบ้านลดลง แต่มีอัตราการเช่าที่สูงขึ้นในประเทศไทย ซึ่งนับว่าเป็นเทรนด์ในระยะยาว สาเหตุหลักๆ มาจากหลายปัจจัย ไม่ว่าจะเป็น

• คนรุ่นใหม่ยังไม่มั่นใจในอาชีพการงาน และไม่ต้องการผูกมัดระยะยาวกับที่ทำงานหรือที่อยู่อาศัย ต้องการอิสระในการย้ายที่อยู่อาศัย และไม่มีข้อผูกมัดเรื่องเงิน
• การมีลูกน้อยลง คนโสดมากขึ้น เป็นคู่รักที่ไม่มีลูก ทำให้ไม่จำเป็นต้องมีบ้านขนาดใหญ่ หรือการมีลูกคนเดียว ทำให้พ่อแม่มีทรัพยากรในการดูแลลูกมากขึ้น ส่งลูกเรียนโรงเรียนในเมืองไกลบ้าน การเช่าคอนโดหรือบ้านใกล้โรงเรียนก็เป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ
• การได้รับมรดกเป็นบ้านจากพ่อแม่ หลายคนเป็นลูกคนเดียว พ่อกับแม่มีบ้านให้อยู่แล้ว ทำให้บางคนไม่จำเป็นต้องหาซื้อบ้านใหม่
• พฤติกรรมที่เปลี่ยนไป การเช่าทรัพย์สินขนาดใหญ่ (เช่น บ้าน, รถยนต์) เพื่อหลีกเลี่ยงภาระค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของ นอกจากค่าผ่อนชำระในระยะยาวแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายแฝงอื่นๆ ตามมา เช่น ภาษี, ค่าบำรุงรักษา, ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าส่วนกลาง เป็นต้น

ทำให้การ ‘เช่า’ บ้าน เป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์คนที่มี Lifestyle แบบนี้ได้เป็นอย่างดี ดังนั้น จึงเป็นโอกาสของนักลงทุนในการซื้อบ้าน, คอนโดปล่อยเช่าเช่นเดียวกันค่ะ

บทความที่เกี่ยวข้อง : เรื่องที่ “คนเช่าคอนโด” มักมองข้าม…เสี่ยงเสียหายไม่รู้ตัว

การลงทุนในคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ยังคงน่าสนใจในบางทำเล

ทำเลที่แนะนำควรอยู่ในเมือง ติดรถไฟฟ้า มีศูนย์การค้าใหญ่ๆ ใกล้มหาวิทยาลัย หรือโรงเรียนมัธยมที่มีชื่อเสียง คอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่สามารถปล่อยเช่าได้ประมาณ 10,000 – 12,000 บาท สำหรับนักลงทุนทั่วไปที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าปัจจุบันก็เน้นไปที่คอนโดรอบมหาวิทยาลัยเป็นหลัก เพราะคอนโดอิงถนนสุขุมวิทส่วนใหญ่ราคาสูงแล้ว

• คอนโดใกล้มหาวิทยาลัย น่าสนใจไหม? 

คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยเป็นกลุ่มที่มองเห็น ‘ผู้เช่า’ ชัดเจน เป็นเด็กนักเรียน นักศึกษา ซึ่งเหมาะกับคนที่สนใจลงทุนปล่อยเช่าในระยะสั้น แต่ถ้าคาดหวังเกิน 5 ปี อาจจะยาก เพราะมหาวิทยาลัยหลายแห่งมีแนวโน้มจำนวนนักศึกษาที่ลดลง จะต้องเลือกมหาวิทยาลัยชั้นนำ หรือมีชื่อเสียง เพราะมีโอกาสที่จำนวนนักศึกษาจะเพิ่มขึ้น หรือมีนักศึกษาต่างชาติเข้ามามากขึ้นในอนาคต

แต่ความเสี่ยงของการปล่อยเช่าคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยหรือสถานศึกษา คือ ราคาคอนโดมักไม่ค่อยสูงขึ้นในระยะยาว เนื่องจากผู้เช่า(นักศึกษา) มักจะย้ายไปอยู่โครงการใหม่ๆ ที่มีส่วนกลางขนาดใหญ่ สภาพห้องใหม่กว่าในราคาที่เท่ากัน ทำให้โครงการเก่ามีค่าเช่าและราคาห้องที่ลดลง

• อสังหาฯ ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?

คุณจ็อก สุรเชษฐกล่าวว่า “การลงทุนอสังหาฯ สำหรับบุคคลธรรมดาหรือผู้พัฒนาโครงการรายย่อยโดยรวมเป็นเรื่องที่ยาก” เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาสูง และขอสินเชื่อจากธนาคารยาก แต่สำหรับผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ยังคงมีช่องทางในการลงทุน การตลาดและประชาสัมพันธ์อยู่

ส่วนการ ‘ฟลิปใบจอง’ หรือ ‘ขายดาวน์’ แทบไม่มีเห็นมากนัก นอกจากในบางโครงการที่เป็นคอนโดมหาวิทยาลัยที่ได้รับความนิยมสูงก็ยังพอมีให้เห็นเป็นกระแสได้อยู่ค่ะ

สำหรับการลงทุนในที่ดินจะต้องใช้ ‘เวลานาน’ ในการเห็นผลตอบแทนอย่างน้อย 5 – 10 ปี ขึ้นไป และต้องมีความเชี่ยวชาญในแต่ละพื้นที่อย่างแท้จริง

การซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติ

หลายคนรู้สึกว่าประเทศไทยไม่ได้เป็นที่นิยมในการท่องเที่ยวของชาวต่างชาติแล้ว เนื่องจากตัวเลขนักท่องเที่ยวต่างชาติโดยรวมลดลง (โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวจีนที่หายไป 40 – 45%)* แต่จริงๆ แล้วการซื้ออสังหาฯ ของชาวต่างชาติในไทยไม่ได้ลดลงมากนักค่ะ เพราะกลุ่มชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาฯ ในบ้านเรา ไม่ใช่กลุ่มนักท่องเที่ยวทั่วไป แต่เป็นกลุ่มที่ต้องการอยู่อาศัยในระยะยาว มาเรียน มาลงทุน เกษียณอายุ หรือมารักษาพยาบาลเป็นช่วงเวลานาน

จากตารางข้อมูลชาวต่างชาติที่โอนกรรมสิทธิ์คอนโดมากที่สุดยังคงเป็นชาวจีนค่ะ ซึ่งนักลงทุนชาวจีนยังคงเป็นกลุ่มที่ใหญ่ที่สุด (เกือบๆ 40%) เนื่องจากข้อจำกัดและปัญหาในตลาดอสังหาฯ ของประเทศจีนเอง

สาเหตุที่ชาวจีนสนใจอสังหาฯ ในประเทศไทย เพราะราคาบ้านและคอนโดในไทยถือว่าเหมาะสม มีการเดินทางสะดวก ได้การเป็นเจ้าของแบบซื้อขาด (Freehold) ห้องพร้อมตกแต่ง (โดยเฉพาะคอนโดราคา 4 – 5 ล้านบาท) และชื่นชอบพื้นที่ส่วนกลางที่ครบครัน วิวสวย ได้ความเป็นส่วนตัวสูง แตกต่างจากประเทศจีน

เมื่อเทียบกับประเทศเพื่อนบ้านในอาเซียน (ไทย มาเลเซีย สิงคโปร์ เวียดนาม) ประเทศไทยยังน่าสนใจสำหรับการลงทุนต่างชาติ โดยเฉพาะในด้านต้นทุนที่ต่ำกว่า ไม่มีข้อจำกัดเรื่องศาสนาและชนชาติ

แต่สำหรับคนไทยที่อยากจะลงทุนอสังหาฯ แล้วขายหรือปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาตินั้นจะค่อนข้างทำได้ยากหน่อย เพราะชาวต่างชาติมักซื้อตรงกับผู้พัฒนาโครงการ หรือผ่านเอเจนซี่ต่างชาติที่มีความสัมพันธ์โดยตรงกับผู้พัฒนาโครงการ นอกจากผู้พัฒนาโครงการขายหมดแล้ว นักลงทุนทั่วไปถึงจะมีโอกาสค่ะ

จุดเด่นของกรุงเทพฯ ในสายตาชาวต่างชาติ

กรุงเทพฯ ยังคงเป็นเมืองที่น่าสนใจสำหรับชาวต่างชาติ ด้วยอาหารการกินที่ดี วิถีชีวิตดี ค่าครองชีพที่ค่อนข้างเหมาะสม การเดินทางสะดวก และการเพิ่มขึ้นของโรงเรียนนานาชาติ จุดเด่นที่ชาวต่างชาติชื่นชอบและพูดถึงบ่อยคือความเร็วของอินเทอร์เน็ตในไทย*ซึ่งกรุงเทพฯ มักจะติดอันดับโลกในการสำรวจความเร็วอินเทอร์เน็ตอยู่เสมอ ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับกลุ่มที่ทำงานแบบ Digital Nomad หรือ Remote Work

*ความเร็วอินเทอร์เน็ตบ้าน (Fixed Broadband)

สรุป

• วิกฤตของผู้พัฒนาโครงการ เพราะกลุ่มลูกค้ามีกำลังซื้อที่ต่ำลง
• โอกาสของผู้ซื้อบ้านที่มีความพร้อมทางด้านการเงิน
• โอกาสของนักลงทุนที่มีความรู้ด้านทำเล
• หากกำลังลังเลอยู่ ‘ควรซื้อ’ ราคาในอนาคตมีแนวโน้มจะขึ้น หรือเท่าเดิมแต่ละสเปคลง หากรอดอกเบี้ยลงก็มีงวดผ่อนไม่ต่างกันมากนัก
• เทรนด์ในระยะยาวการซื้อบ้านลดลง แนวโน้มเช่าสูงขึ้น เป็นโอกาสของนักลงทุน
• นักท่องเที่ยวต่างชาติลดลง ไม่ได้ส่งผลกระทบกับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติมากนัก เพราะเป็นคนละกลุ่มกัน
• อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังเป็นจุดที่น่าสนใจของนักลงทุนและผู้ซื้อชาวต่างติ

เป็นอย่างไรกันบ้างคะ..หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้เพื่อนๆได้คำตอบในการตัดสินใจซื้อหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ ซึ่งแต่ละคนก็คงจะได้คำตอบที่แตกต่างกันออกไป ถ้าใครชอบบทความหรือรายการ “คุย.เรื่อง.บ้าน” แบบนี้ ฝากติดตามตอนต่อไปของเราด้วยนะคะ

หากใครมีคำถามหรืออยากให้เราคุยเรื่องอะไรเพิ่มเติม สามารถคอมเมนต์ลงในคลิปวีดีโอหรือช่องคอมเมนต์ด้านล่างบทความนี้ได้เลยนะคะ แล้วพบกันอีก Ep.หน้าค่ะ 🙂

บทความที่เกี่ยวข้อง

• ตลาดอสังหาฯซบเซาจริงมั้ย ทำไมบางโซนขายหมดในปีเดียว
• ตลาดเปลี่ยน คนซื้อเปลี่ยน อสังหาฯจะไปทางไหน? ครึ่งปีแรก 2568 มีคำตอบ!!